הערכת שווי נכס
אמיר דוד שמאות מתמחים בערכת שווי נכס
?למה חשוב הערכת שמאי מקרקעין לבדיקת שווי נכס
הערכת שווי נכס -בדיקות שמאי מקרקעין לפני רכישת נכס
כאשר אתם עומדים לקנות נכס מקרקעין בין אם נכס למגורים ובין אם נכס מסחרי, ישנם דברים רבים שצריכים לבדוק לפני הרכישה. הדבר העיקרי שבודקים הוא הערכת שווי הנכס, אם המחיר המבוקש הוא אכן מחיר ריאלי. בנוסף, יש לקחת בחשבון פרמטרים נוספים הקשורים לנכס. תפקיד השמאי לתת לכם אינפורמציה רבה על מנת שתוכלו להחליט באם לרכוש את הנכס או לא.
להלן נמנה בפניכם נקודות חשובות שיש לבחון לפני ביצוע רכישה, ובסופן כמובן גם הערכת שווי.
היתרי בניה
יש לבדוק את היתרי הבניה שניתנו לנכס גם אם מדובר בנכס ישן, ההמלצה לבדוק את היתרי הבניה בכל נכס, גם אם על פניו מדובר בדירת מגורים "תמימה". להלן דוגמאות למספר מקרים שבהם משרדנו בדק היתרי בניה והתגלו בהם בעיות שמומלץ לקחת אותן בחשבון לפני הרכישה ולא לגלות אותן בדיעבד לאחר הרכישה.
-
דירת מגורים שהוספה / נלקחה לדירה חדר מדירת השכן, הדבר יכול ליצור בעיה של דירת מגורים שאינה עומדת בשטח מינמלי, ולמעשה אינה חוקית.
-
שטח שבהיתר סומן כחלל סגור / מסתור כביסה , הוכנס לדירה ללא היתר.
-
הפיכת מחסן דירתי לשטח עיקרי בדירה ללא היתר.
-
שטח מהלובי הקומתי שהוכנס לדירה ללא היתר. בדירת גן וגג ישנם מצבים שנסגרים בשטח במרפסת / בגינה ללא היתר.
-
דירות בקומת הקרקע שנבנו בהיתר בניה כחנויות, נמכרות כדירות.
-
דירות שפוצלו ללא היתר, ונמכרות כדירות לכל דבר, שלמעשה אנחנו קונים רק חלק מדירה.
על מנת להימנע מבעיות אלו שעלולת לגרום לבעיות משפטיות וכן לנזקים כלכליים מרובים (שטח לא חוקי אינו מהווה חל מהדירה ואינו בא
בחשבון בחישוב השווי), לכן לפני רכישת נכס יש לבדוק את היתרי הבניה.
תשריט בית משותף
בבתים רבים וכן במבנים מסחריים רבים, הבניין נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין שבמשרד המשפטים (טאבו). יש להזמין את תיק הבית המשותף מהטאבו ולבדוק את נכונות התשריט למול המציאות, כלומר אם הנכס בפועל דומה למופיע בתשריט, וכן האם מספר התת חלקה המופיע בתשריט הוא אותו מספר תת חלקה המופיע בנסח הרישום. כמ כן ממולץ לבדוק שהחניה והמחסן המוצמדים לדירה (אם יש כאלה), תואמים לתשריט, לנסח הרישום ומיקומם בפועל.
קיימים מקרים בהם ישנם סתירות בין היתרי הבניה לתשריט הבית המשותף, למשל בהיתר הבניה יופיע שנכס במרתף מהווה מחסן ואילו בתשריט הבית המשותף הנכס יצויין כדירה. במקרים אלו גובר היתר הבניה.
ביקור בסביבת הנכס
כמובן שבעת ביצוע השמאות יש לבקר בסביבת הנכס להתרשם מהאזור וממגבלות שיכולות להיות כמו: בתי ספר, בתי כנסת, תחנות אוטובוסים, סביבה מסחרית, אנטנות סלולריות ועוד. בנכס עצמו יש לבדוק את מצבו הפיזי תחזוקתי (אין בדיקת שמאי מקרקעין מהווה תחליף לבדיקת מהנדס בגין ליקוי בניה), להתרשם ממצב הבניין וכו'.
מדידות
יש למדוד את הנכס פיזית על ידי מכשור לייזר מתקדם וזאת על מנת לדעת את השטח המדויק של הנכס, להזכירכם כל מ"ר שווה בימים אלו המון כסף (במגדלים ברחוב הירקון בת"א כ- 100,000 ש"ח למ"ר בנוי), כך שכל מ"ר מאוד משמעותי.
מידע תכנוני
יש לבדוק את המצב התכנוני החל בחלקה, אולי קיימת הפקעה, אולי ישנם זכויות בניה נוספות, אולי ייעוד החלקה שונה ועוד. את המידע ניתן לקבל במחלקת המידע של הוועדות המקומית לתכנון ובניה, ועיתים גם באתרי האינטרנט (המידע באינטרנט אינו מחייב).
מצב משפטי
יש לבדוק נסח רישום / אישורי זכויות, אם מדובר באדמת מינהל / אדמת עירייה חוזה חכירה, האם שולמו דמי היוון, האם קיימים חובות חכירה, הסכמי שכירות (חלילה לא לקנות נכס עם דייר מוגן ללא ידיעתנו). בדיקת המצב המשפטי על ידי השמאי הינה בדיקה כללית, ובדיקה המלאה תבוצע על ידי עו"ד שמלווה את העסקה.
הערכת שווי
לבסוף אחרי שבדקנו את כל הפרמטרים לעיל (במידה והכל תקין), יש לקבוע שווי, וזאת בעזרת עסקאות שנעשו באזור וניתוחם (גישת ההשוואה). בנכסים מסחריים מומלץ לשלב גם את גישת ההיוון, כלומר להוון דמי שכירות ראליים באזור בשיעור היוון המומלץ על ידי השמאי הממשלתי. חשוב לקבל הערכת שווי על מנת לוודא שהמחיר הנדרש עבור הנכס הוא ריאלי.
הערכת שווי דירה
על פי מה נחליט כמה שווה הדירה שלנו? פרמטרים לקביעת מחיר דירה
בעת הערכת שווי דירה, יש לקחת בחשבון משתנים חיצוניים המשפיעים על מחירי השוק. לכל משתנה ביטוי במחיר הדירה, החל ממיקומה הגיאוגרפי ועד לאופן בנייתה.
מיקום הדירה: מדובר במשתנה החשוב ביותר בקביעת שווי דירה, שכן קונים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל אופי, רמה סוציו-אקונומית וסטטוס התואמים את צרכיהם. הרכב ואופי האוכלוסייה, הבינוי הסביבתי, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור מהווים גורמים מרכזיים להערכת מחיר דירה. מצב ההיצע והביקוש באזור בו ממוקמת הדירה ישפיע נחרצות על שוויה ומחירה. בעוד באזורים המאופיינים בביקוש גבוה מחירי הדירות יהיו גבוהים, באזורים הנחשבים לפחות מבוקשים המחירים ירדו בהתאם.
טיב הדירה: מצבה הפיזי של הדירה מהווה משתנה מכריע נוסף לקביעת שוויה. מחיר דירה ישנה ומוזנחת הזקוקה לשיפוץ יהיה נמוך מזה של דירה חדשה או משופצת. איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת והחשמל והערכת ליקויים מהווים בסיס לקביעת מחיר הדירה.
זכויות תכנוניות וקנייניות של הנכס: פוטנציאל השדרוג של הדירה וסביבתה מהווה גורם משמעותי בקביעת שוויה ומחירה. מדובר על האפשרות להרחבת והגדלת הדירה, בניית מרפסות או חדרים נוספים, עמידה בתנאי תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי ועוד. ככל שמספר בעלי הזכויות התכנוניות לשדרוג הנכס נמוך יותר, כך הסבירות לביצוע השדרוגים גדול יותר. מחיר הדירה מגלם בתוכו את פוטנציאל השדרוג.
שטח הדירה: פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי דירה הוא שטחה השמיש. מחיר הדירה יקבע בהתאם לגודלה ומספר החדרים בה. בעת ביצוע הערכת מחיר הדירה, יש לקחת בחשבון את "שטחי הפלדלת" – שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). ככל שגודל שטח הפלדלת עולה על גודל השטחים המשותפים – שווי הדירה עולה. גם לקומה בה מצויה הדירה השפעה על מחירה – בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה מצויה בקומה גבוהה יותר – כך יורד ערכה. הימצאות מעלית בבניין מעלה את מחיר הדירה.
מרפסת: שווי מ"ר מרפסת שקול לרוב לשווי חצי מ"ר שטח דירה. בבניינים גבוהים הנהנים מחשיפה מלאה לאזורים ירוקים או לים, שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר שטח דירה.
חניה: במדינה בה כמעט כל משפחה מחזיקה בבעלותה שני כלי רכב, ומצוקת החניה גואה, חניה צמודה לנכס מהווה יתרון משמעותי, ומשפיעה בהתאם על מחירו. בנוסף, חניה מקורה שווה יותר מחניה פתוחה.
טאבו: דירה שרישומה לא הוסדר בטאבו והבעלות בה משותפת בין כל בעלי זכויות לפי חלקו, שווה פחות מדירה שרישומה מוסדר. זאת, בעיקר בשל ההפסד המימוני של הדירה הנובע מהקושי למכור אותה (שכן הקונה הסביר עלול לחשוש מרכישת דירה לא מוסדרת).
נגישות תחבורתית: מחיר דירה הממוקמת בקרבת כבישים ראשיים ועורקי תחבורה ציבורית (דוגמת תחנות אוטובוסים ורכבת) יעלה ביחס לערכה של דירה הממוקמת באזור מבודד ופחות נגיש. עם זאת, מחיר דירה הממוקמת על קו ראשון לכביש יפחת בשל מפגעי הרעש והזיהום הפוטנציאליים. קיימים הבדלי מחירים בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית.
קרבה למוסדות ציבוריים: מדובר בפרמטר סובייקטיבי, שכן עבור קונים מסוימים האטרקטיביות של דירה הנמצאת בסמוך למוסד ציבורי דוגמת בית ספר, גן ילדים או קופת חולים תעלה, בעוד עבור אחרים היא דווקא תרד בדיוק מסיבה זו. קרבה למוסדות ציבור עשויה להיחשב כגורם מפריע או כיתרון, בהתאם לאופי הקונים.
מדדים כלכליים-פיננסיים: גורמים נוספים המשפיעים על שווי ומחיר דירה, ולכן דורשים בירור טרם הרכישה, הם גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק, מצד הכלכלה באופן כללי במדינה, מצב שוק המשכנתאות ועוד.
לסיכום, הערכת שווי דירה מהווה צעד מקדים הכרחי לביצוע עסקת רכישת דירה. ביצוע הערכת מחיר יעילה לדירה יכולה להתבצע בסיוע של אנשי מקצוע, אך מומלץ לא לוותר על בירור עצמאי. הערכת מחיר נכונה, הלוקחת בחשבון את כלל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק, תאפשר רכישה מוצלחת ובטוחה.
48 Years of Accumulated Practice
Request a Price Quote
I'm a paragraph. Click here to add your own text and edit me. It’s easy. Just click “Edit Text” or double click me to add your own content and make changes to the font. Feel free to drag and drop me anywhere you like on your page. I’m a great place for you to tell a story and let your users know a little more about you.